في ظل انخفاض سعر الليرة التركية مقابل الدولار، هل يعد شراء عقار في تركيا قرارًا صائبًا الآن؟

لقد تصدرت عبارة “سعر صرف الليرة التركية مقابل الدولار” محركات البحث في الأونة الأخيرة خصوصاً في أوساط المهتمين بالسوق العقاري التركي.

وكثر الحديث والجدال حول نقطة محورية وهي، هل تعد فكرة شراء عقار في تركيا فكرة جيدة الآن خصوصاً بعد الانخفاض القياسي لليرة التركية مقابل الدولار أم أنها ضرب من التهور والمجازفة؟

لابد أنك سمعت الكثير من وجهات نظر المتضاربة حول الإجابة ولكن دعنا نختزلها في وجهتي نظر رئيسيتين:

الأولى يدعي أصحابها أن المخاطر في شراء عقار في تركيا مرتفعة جداً. وذلك كون سعر صرف الليرة التركية مقابل الدولار غير مستقر. وعليه فإن احتمالية الاستمرار في هبوط الليرة التركية تؤدي إلى خسائر أكبر في رأس المال العقاري بالنسبة للمستثمر الأجنبي.
الثانية يؤكد أصحابها أن المخاطر حالياً طبيعية ولا تدعو للقلق بشكل كبير، نظراً لأن هبوط أسعار صرف الليرة التركية مقابل الدولار يؤدي إلى تنامي القدرة الشرائية للمستثمر الأجنبي. وفي الفترة القادمة سوف نشهد ارتفاع في أسعار العقارات ليعوض الفرق الحاصل في العملات مما يعني ارتفاع في قيمة رأس المال الأصل للعقار وبهذا نحصل على أعلى عائد على الاستثمار العقاري في تركيا.

في الحقيقة، كلا وجهتي النظر تحمل شيئاً من الصواب. وهذا ما يضع الكثير من المهتمين في العقارات التركية في حيرة. حيث يتبادر لأذهانهم الفكرة التالية.

ما هي الحلول لشراء عقار في تركيا و تجنب المخاطر وإدارتها قدر الإمكان وفي نفس الوقت استغلال الفرصة الحالية المتمثلة بارتفاع القدرة الشرائية نتيجة انخفاض سعر صرف الليرة التركية مقابل الدولار الأمريكي؟

حسناً للوصول لقرار صحيح بخصوص هذه الفكرة دعنا نستعين بهذه المناقشة الواقعية التي يقدمها لنا المهندس عبد الهادي العلوش مدير شركة اكسترا العقارية من خلال عدد من الحقائق والاستنتاجات المدعمة بالأرقام، والتي اختتمها بنصيحة تعبرعن الطريقة الأمثل للاستفادة من وضع سوق العقارات التركية الآن.

1.حقائق واستنتاجات عن العقارات في تركيا:

السوق العقاري التركي سوق محلي : يعتمد سوق العقارات في تركيا بنسبة 1.59% فقط على الاستثمارات الأجنبية، وذلك وفقاً لإحصائيات المعهد التركي للإحصاء لعام 2017. حيث تم بيع 22.428 وحدة عقارية للأجانب في تركيا من أصل 1.409.314 وحدة عقارية تم تداولها العام الماضي، أي أن حجم مبيعات العقارات للأجانب شكل فقط 1.59% من إجمالي حركة السوق العقاري التركي.
أسعار العقارات وعامل الاستثمار الأجنبي: يعتمد تسعير العقار في تركيا على عدة عوامل أساسية أهمها التكلفة، معادلة العرض والطلب، مدة تنفيذ المشروع، الموقع، الإطلالة، خطط الدفع بالإضافة للإقبال الأجنبي على العقارات. وبالتالي هذا الأخير هو مجرد عامل من ضمن مجموعة واسعة من المؤثرات التي ذكرنا أهمها في بداية الفقرة.
الأسعار لم تتأثر بعد: بشكل عام في كافة القطاعات المعتمدة على السوق المحلي – وقطاع العقارات واحد منها كما بينا سابقا – فإن الأسعار في الأسواق لم تتفاعل بعد بشكل ملموس مع التغيرات الحاصلة في سعر صرف الليرة التركية مقابل الدولار لحد الآن. وبالتالي فإن السوق العقاري التركي لم يشهد بعد ارتفاع كبير في الأسعار بهدف تعويض الفرق الحاصل في سعر صرف الليرة التركية. إذ زاد معدل ارتفاع الأسعار بمقدار 5% فقط لغاية الآن. مما يعني أن الاستثمارات الأجنبية ليست على ارتباط وثيق ومباشر بأسعار العقارات في تركيا.
القروض العقارية ونسب الفائدة: لا يمكننا إغفال الدور الذي ستلعبه الحكومة في قطاع مثل القطاع العقاري التركي والذي يعتمد على القروض البنكية بشكل كبير. فقد وصل مؤخراً سعر الفائدة على القروض العقارية إلى 2% شهرياً. مما أدى إلى إضعاف القدرة الشرائية العقارية للعائلة التركية، وبالتالي قلة الإقبال التركي داخلياً على شراء العقارات في المدى القصير والمتوسط على أقل تقدير، قلة الطلب هذه من شأنها ضمان عدم الارتفاع الكبير في أسعار العقارات في تركيا على الأقل في الستة الأشهر القادمة.
كفاءة تركيا في تجاوز الأزمات: على مدى السنوات الماضية شهدت تركيا أزمات متعددة. وكان السوق العقاري دائماً يتأقلم معها ويستمر بالنمو. كمثال على ذلك بعد محاولة الانقلاب الفاشلة في 15 تموز يوليو 2016 قامت الحكومة التركية بالتعاون مع البنوك والشركات الخاصة بتخفيض الفوائد على القروض العقارية من 1.42% شهرياً إلى 0.98% مما أدى إلى زيادة الإقبال على العقارات من جديد وإعادة موازنة معادلة العرض والطلب. وبالتالي استمرار استقرار ونمو القطاع العقاري التركي. وبالتالي نلحظ مدى تجاوب وفاعلية قرارات الحكومة مع كل مرحلة من المراحل الحرجة التي تمر بها البلاد.
القطاع العقاري مستمر بالنمو: القطاع العقاري التركي يعد الابن البار في الاقتصاد، والذي دائماً ما يحافظ على مستويات عالية من النمو. حيث وفقأ لإحصائيات مؤسسة Frank Knight بلغ معدل نمو قطاع العقارات التركي لعام 19.5% بعد طرح معدل التضخم السنوي على أساس الليرة التركية.
رأس المال العقاري يتضاعف على المدى الطويل: العوامل الحالية صعبة على الداخل التركي فرفع الفائدة على القروض العقارية وزيادة التضخم وضعف القدرة الشرائية العقارية للعائلة التركية. مقابل النمو السكاني في تركيا والذي وصل إلى2.1% سنوياً، 62% منهم من الشباب والأطفال وهؤلاء بدورهم سيرفعون الطلب مستقبلاً على العقارات. مما يعني أن الطلب على العقارات داخلياً – والذي يلعب الدور الأساس في زيادة أسعار العقارات – سيكون منخفض حالياً. وبالتالي العقارات ستحافظ على أسعارها وتعود للارتفاع بعد فترة زمنية متوسطة. مما يعني مضاعفة رأس المال العقاري للعقارات المباعة الآن.
العائد على الاستثمار العقاري المستثمر العقاري في السوق التركي يجب أن ينظر ويحسب العائد على الاستثمار على مدى متوسط أو طويل الأمد، وليس على المدى القصير. حيث أن دورة رأس المال العقاري التركي يجب أن لا تقل عن 7 سنوات عند حساب العائد على رأس المال.

2.الطريقة الأمثل للاستفادة من وضع سوق العقارات التركية الآن:

بحسب رأي السيد عبد الهادي علوش فإن المخاطرة في الاستثمار العقاري دائماً موجودة، لكن في الوقت الحالي العوائد الاستثمارية أعلى بكثير من نسب المخاطرة. فالقوة الشرائية الآن للمستثمر الأجنبي في سوق العقارات التركية زادت بما يقارب 50%. أي أنه بمبلغ 150.000 دولار يمكنك شراء عقار فاخر في وسط مدينة اسطنبول بينما بنفس المبلغ منذ 3 أشهر كان يمكنك شراء عقار متوسط في أطراف اسطنبول.

والسر الآن للاستفاد مما سبق والتقليل من المخاطر هو شراء عقار بالتقسيط !. بحيث لا تتجاوز الدفعة الأولى 50% والباقي على دفعات لمدة 3 سنوات. وفي هذه السنوات يمكنك مراقبة أداء العملة والتصرف حسب سعرها. فإما أن تقوم بالاستمرار في تسديد الأقساط في حال بقيت الليرة منخفضة أو بدفع باقي المبلغ كاش في حال عادت الليرة التركية للارتفاع على مدى السنوات القادمة وبهذا تكون قللت المخاطر للنصف وذلك عبر جعل نصف المبلغ الذي تدفعه متعلق بالليرة وتديره بسهولة وفي صالحك، والنصف الأخر والذي يمثل قوتك الشرائية الآن لا علاقة له بالتغيرات في سعر صرف الليرة التركية مستقبلاً.

وبالحديث عن المستقبل فإن القاعد العامة في الأسواق العقارية الناشئة تقول إن معدل نمو رأس المال العقاري السنوي دائماً يكون أعلى من معدل هبوط قيمة العملة وهذا ما رأيناه على مدى السنوات الماضية في سوق العقارات التركي، والسنوات القادمة ستكون بالمثل بعد استقرار سعر الصرف.

المصدر: تركيا بوست